Anwendung des Zweckentfremdungsverbots beim Neubau von Einfamilienhäusern im Bezirk Reinickendorf

Mit dem Urteil zum Zweckentfremdungsverbot des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg vom 23.05.2023 wurde die festgelegte Mietobergrenze nach § 3 Abs 4 WoZwEntfrG BE als nichtig erklärt.1 Laut eines Zeitungsberichts aus Reinickendorf aus dem letzten Jahr2 sei die Folge aus diesem Urteil, dass in der Praxis nun das Kriterium des „durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalts“ als ausschlaggebend gewertet werde, welches nun den Neubau von Einfamilienhäusern erst recht behindere. So dürfe Wohnraum nur dann abgerissen werden, wenn dort neuer Wohnraum in mindestens gleicher Größe entstehe, wobei die Anfangsmiete in diesem Neubau vom Durchschnittsgehalt eines Berliner Arbeitnehmenden finanzierbar sein müsse, selbst wenn der Neubau selbstgenutzt werden solle. Das bedeute im Zweifel sogar eine deutlich niedrigere Anfangsmiete als mit der vorherigen Festsetzung der Mietobergrenze pro qm: Da der Durchschnittsnettolohn in Berlin bei circa 2.600 Euro liegt, entspräche dies – bei Richtwert 30 % des Monatsnettoeinkommens – einer Mietbelastung von 780 Euro pro Kopf, was im Falle von Einfamilienhäusern schlichtweg zu niedrig sei. Für kommerziell Vermietende lohnten sich Investitionen in Neubauprojekte deshalb erst gar nicht. Selbst bei Eigennutzung könnten baufällige Bestandsbauten nur mit erheblichen bürokratischen und finanziellen Hürden abgerissen und Neubau ermöglicht werden.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg begründet sein Urteil vom 23.05.2023 zum Zweckentfremdungsverbot mit der Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes beim sozialen Mietrecht. In § 556d Abs. 1 BGB („Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“) heißt es: „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“3 Allerdings ist laut § 556f BGB („Ausnahmen“) dieser § 556d BGB nicht auf eine Wohnung anzuwenden, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.4Somit fallen Neubauten nach dem BGB nicht unter die sogenannte „Mietpreisbremse“.

Auf dem ServicePortal Berlin heißt es bezüglich des Zweckentfremdungsverbots: „Wohnraum darf im Land Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Die Genehmigung ist bei dem Bezirksamt zu beantragen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.(…) Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden.“5

Ich frage das Bezirksamt:

1. Inwiefern werden aktuell Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) bzw. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) vom Bezirksamt angewandt?

2. Welche Regelungen bzw. Verfahren zur Miethöhe werden vom Bezirksamt im Zusammenhang mit dem ZwVbG bzw. ZwVbVO angewandt?

3. Inwiefern hat das Bezirksamt seine Genehmigungsverfahren hinsichtlich Miethöhe nach dem Urteil des OVG vom 23.05.2023 angepasst?

4. Inwiefern wird bezüglich ZwVbG bzw. ZwVbVO das im BZ-Bericht vom 07.02.2025 beschriebene Kriterium des „durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalts“ bei der Miethöhe in der Praxis vom Bezirksamt angewandt?

5. Hat das Bezirksamt seit dem Urteil des OVG vom 23.05.2023 einem Genehmigungsantrag im Zusammenhang mit dem ZwVbG bzw. ZwVbVO wegen Bedenken zur Miethöhe nicht zugestimmt?

6.Wie viele Fälle von abgelehnten Anträgen aufgrund des ZwVbG und der ZwVbVO gab es im Bezirk Reinickendorf in den letzten zwei Jahren?

7. Wie viele dieser Ablehnungen aufgrund des ZwVbG und der ZwVbVO betrafen Anträge auf Neubau zur Selbstnutzung?

8. Wie viele dieser Ablehnungen aufgrund des ZwVbG und der ZwVbVO betrafen Anträge auf Neubau von Einfamilienhäusern?

9. Trifft es zu, dass das Bezirksamt den Neubau von Wohnraum durch hohe Ausgleichszahlungen erschwert, selbst wenn dieser Neubau selbstgenutzt werden soll?

10. Plant das Bezirksamt Reinickendorf, die Praxis der Anwendung des ZwVbG und der ZwVbVO zu überprüfen?

1 Vgl.: Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil zum Zweckentfremdungsverbot in Berlin; Abrissgenehmigung; zuverlässige Erstellung von Ersatzwohnraum; Mietobergrenze - Gesetzgebungskompetenzvom 23.05.2023 (OVG 5 B 29.19), https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001547820 (zugegriffen am 05.05.2026)